2024. március 28., csütörtök

UJ HONLAP BANNER 250 100

Juhasz-Istvan-webAz „Épületes adózás" című sorozatunk záró részében a mai magyar adórendszer épületekkel kapcsolatos adószabályairól adunk egy rövid áttekintést.

A jelenleg hatályos magyar adórendszer két szinten is kezeli az épületekkel kapcsolatos adózást. Egyrészt a központi adórendszer adóztatja az épületeket, számos kedvezményi, mentességi szabályt lehetővé téve a méltányos (helyenként kevésbé méltányos) helyzetekre, másrészt a helyi adózás is lehetővé teszi az épületek adóztatását. Az önkormányzatok sokszínűsége gyakran érdekes adófajták megszületését is eredményezi.

Az épületek helyett a következőkben bővebb fogalomkörrel, az ingatlanok adózásával foglalkozunk. Külön kitérünk arra, ha ennél szűkebb kört, épületeket, építményeket, lakásokat, építési telkeket, földterületet stb. érintenek az adószabályok.

Az ingatlanokkal kapcsolatban a magyar adórendszer adókötelezettség alá vonja az ingatlan birtoklását, tulajdonlását, az ingatlan elidegenítését és az ingatlan hasznosítását (pl. bérbeadás) is. Az ingatlan elidegenítése esetében adókötelezettség keletkezhet az elidegenítő és az ingatlant megszerző személynél is, függetlenül attól, hogy az ingatlan elidegenítése ellenérték fejében (visszterhesen) vagy ellenérték nélkül (ajándékozással, örökléssel) történik.

A legfontosabb adószabályokat a következő törvények tartalmazzák:

  • a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja törvény);
  • a társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény (Tao törvény);
  • az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa törvény)
  • az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (Eho törvény);
  • a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (Hadó törvény);
  • az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.);
  • az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.).

Juhasz-kep1Emellett a helyi adózás szabályait helyi adórendeletek is részletezik, itt viszont fontos megjegyezni azt, hogy a helyi adórendeletben sem lehet (többek között) az Alaptörvényben, a jogalkotásról szóló törvényben, a Hadó törvényben és az Art.-ben meghatározottakkal ellentétes szabályt előírni.

Az adószabályok értelmezéséhez, alkalmazásához az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt, illetve a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendeletet is fontos ismerni.

A következőkben az egyes adószabályok részletezésétől eltekintünk, helyette csak a leglényegesebb ismérveket tekintjük át (a részletes jogszabály-ismertetés, esetleg példák bemutatása vaskos könyvet eredményezne, ez most nem lehet célunk).

Sajátos szja szabályok vonatkoznak a társasház és társasüdülő jövedelmére, továbbá az ún. ingatlannal rendelkező társaságok és a lakásszövetkezetek társasági adózására. Ezekre nem térünk ki.

INGYENES INGATLANSZERZÉS MAGÁNSZEMÉLYEK KÖZÖTT

Az ellenérték nélküli vagyonszerzésnek két módja lehetséges: vagy ajándékozással, vagy örökléssel. Mind az ajándékozás, mind az öröklés mentes a személyi jövedelemadó alól (mindkét oldalon), függetlenül a vagyonszerzés mibenlététől (ingó, ingatlan stb.), illetve értékétől (ez akár milliárdos nagyságrendű is lehet!).

Ajándékozás és öröklés esetén a szerző félnek illetékfizetési kötelezettsége lehet. Mentes az illeték alól az egyenes ági leszármazott és felmenő, valamint a házastárs megajándékozása, illetve az általuk való öröklés (a testvérre nincs mentesség!).

Számos esetben az általános öröklési, ajándékozási illetékmérték (18%) helyett kedvezményes (9%) illetékmérték alkalmazható, vagy az illetékből kedvezmény érvényesíthető. Ilyen kedvezmény vonatkozik a lakásra, az építési telekre, ha lakást építenek rá, a termőföldre.

Az örökléssel, ajándékozással történő vagyonátszállás esetén további adó- és járulékkötelezettségek (áfa, tbj, eho stb.) nincsenek.

ELLENÉRTÉK FEJÉBEN TÖRTÉNŐ INGATLAN-ÁTRUHÁZÁS MAGÁNSZEMÉLYEK KÖZÖTT

Visszterhes (ellenérték fejében történő) vagyonátruházás esetében az elidegenítő félnek személyi jövedelemadó, a szerző félnek illetékfizetési kötelezettsége lehet, ezen túlmenően áfafizetési kötelezettség is lehetséges.

Az eladónak az ingatlanértékesítés számított jövedelme után kell szja-t fizetnie. Az ingatlanértékesítés jövedelme az eladási ár és a szerzési érték különbözete, de ez tovább csökkenthető az ún. értéknövelő beruházásokkal, illetve a szerzéssel és eladással kapcsolatos egyéb (igazolt) költségekkel. A jövedelemből a számított jövedelmet az Szja törvényben meghatározott évesítési szabályokkal (62. §) kell meghatározni, amelynek eredményeképpen a szerzést követő 15 év után már nincs adókötelezettség, lakás esetében a szerzést követő 5. évtől nincs adókötelezettség. További szja kedvezmény vonatkozhat például az idősek otthonában való férőhely vásárlására, illetve termőföld átruházására.

Mentes az szja alól a házassági vagyonközösség megszüntetése révén keletkezett jövedelem.
Ha az ingatlan értékesítése – kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg – gazdasági tevékenység keretében történik, akkor a jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül. Gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik. Független felek: azok a személyek (természetes személyek, jogi személyek, egyéb szervezetek), amelyek (akik) között nem áll fenn olyan szoros gazdasági, jogi kapcsolat, amelynek révén legalább az egyik fél meghatározó befolyást képes gyakorolni a másik fél gazdasági döntéseire, vagy amelynek révén a felek egymással szoros együttműködésben folytatják tevékenységüket (nem tekinthetők független feleknek különösen az egymással munkaviszonyban, tartós megbízási jogviszonyban álló személyek, továbbá a társas vállalkozás és a benne akár közvetlenül, akár közvetve – a közeli hozzátartozókat megillető jogokat együttesen számítva – többségi irányítást biztosító befolyással rendelkező magánszemély).

A szerző felet illetékfizetési kötelezettség terheli. Az illeték általános mértéke 4%, de lakás, építési telek, földterület szerzése esetén kedvezmény érvényesíthető. Gépjármű és pótkocsi szerzése esetén az Itv. az előzőektől eltérő módon határozza meg az illeték mértékét. Itt is igaz, hogy az egyenes ági rokon és a házastárs mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól, ideértve a házassági vagyonközösség megszűnését is.

A magánszemélynél áfafizetési kötelezettség akkor keletkezhet, ha az ingatlanértékesítés sorozatjellegűnek minősül. Ez lényegében azt jelenti, hogy két éven belül négy, vagy annál több ingatlant értékesít a magánszemély. Nem vonatkozik a sorozatjelleg a kisajátított és az öröklési illeték tárgyát képező ingatlanra, de a számításnál (4 db) ezt is figyelembe kell venni. Az áfát a NAV állapítja meg. Áfalevonási lehetősége is lehet a magánszemélynek, ha az ingatlan szerzésekor áfát fizetett.

INGATLAN BÉRBEADÁSA MAGÁNSZEMÉLY ÁLTAL

Juhasz-kep2Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem szja-köteles, kivéve a termőföld haszonbérbe adását, ha annak szerződés szerinti időtartama az öt évet eléri, illetve lakás települési önkormányzatnak történő lakáscélú bérbeadását, ha az határozott időtartamú, és a bérbeadás időtartama eléri a 36 hónapot. Ha az önkormányzat a bérbevett lakást nem lakáscélra használja, akkor őt terheli szja-fizetési kötelezettség.

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után járulékfizetési kötelezettség nincs, ha annak összege nem haladja meg éves szinten az egymillió forintot. Az értékhatár túllépése esetén a teljes összeg után 14% eho-t kell fizetnie a magánszemélynek. Az ingatlan bérbeadása mentes az áfa alól, de helyette adókötelezettség választható (Áfa törvény 86–88. §).

ADÓZÁS INGATLANTULAJDON UTÁN

Magyarországon vagyonadó nincs. Bár több próbálkozás is volt az előző három évtizedben erre vonatkozóan, de a média, a politikai pártok, vagy az Alkotmánybíróság hathatós közreműködése mindig meghiúsította ennek bevezetését vagy fennmaradását. Egyes vagyontárgyakat ugyanakkor jelenleg is terhel(het) vagyonadó. Legismertebb ezek közül a gépjárműadó és a cégautóadó, a helyi adózás rendszerében működő építményadó, telekadó, de a szintén a helyi adózás rendszerében alkalmazott magánszemélyek kommunális adója is lényegében vagyontárgyhoz köthető. A gépjárműadóra és a cégautóadóra nem térünk ki.

Az építményadó és a telekadó kötelezettje nemcsak magánszemély lehet, hanem jogi személy is, így például a gazdasági társaságokat is terhelheti a kötelezettség. Az építményadó és a telekadó bevezetéséről az önkormányzat rendelettel dönthet, természetesen figyelembe véve a Hadó törvény rendelkezéseit is, az ott előírt maximális adómértéket nem lehet túllépni. A tételes adómértékeket az önkormányzat az inflációval növelt összegben veheti figyelembe (Hadó törvény 6. § c) pont). Az adó mértéke igazodik az építmény, a telek alapterületéhez és/vagy forgalmi értékéhez.

A magánszemélyek kommunális adóját az önkormányzat illetékességi területén építmény vagy telek tulajdonjogával rendelkező személynek, illetve nem magánszemély tulajdonában lévő lakásban bérleti jogviszonnyal rendelkező személynek kell fizetni. Az adó mértéke ebben az esetben tételes (fejadó), azaz nem igazodik a vagyontárgy értékéhez.

Ezeket az adófajtákat az önkormányzatok általában bevezetik, de a legtöbb önkormányzat a magánszemélyek kommunális adóját alkalmazza (több mint 2200 esetben). Az adótöbbszörözés tilalma miatt a lakáscélú építményeket ők már nem adóztathatják meg. Építményadót mintegy 900 település vezetett be, telekadót viszont csak félezer.

TELEPÜLÉSI ADÓ

A helyi önkormányzatok folyamatosan forráshiánnyal küszködnek. A központi kormányzat ugyan jelentős mennyiségű feladatot (oktatás, egészségügy) átvett a településektől, de ennek korábban kiosztott forrásait is elvonta. Az önkormányzatoktól történt adósságátvállalás, illetve az eladósodást megnehezítő szabályozás bevezetése a forráshiányos helyzetet nyilván nem változtatta meg.

Az önkormányzatok szabad rendelkezésű bevételeinek köre eléggé korlátozott, különösen a kisebb önkormányzatok esetében szinte egyetlen lehetőségük helyi adókat bevezetni. Ezzel éltek is a települések, ma már alig van olyan település, amely ne adóztatna a saját területén.

A forráshiányra hivatkozva sokszor javasolták a települések, illetve különböző érdekképviseleti szervezeteik, hogy további helyi adók bevezetésére legyen lehetőségük. Ilyen javaslat volt például a közművezetékek adóztatása is. Ez megtetszett a politikusoknak, és be is vezették, de nem helyi, hanem központi adóként.

Több évnyi vajúdás után végre megszületett az a szabályozás, amely az önkormányzatok részére további adóztatási lehetőséget biztosított. A települési önkormányzatok 2015-től vezethetnek be ún. települési adókat. A felhatalmazást a Hadó törvény 1/A. §-a tartalmazza, sajátos negatív taxációval.

Ezek alapján az önkormányzat

  • olyan települési adót vezethet be, amelyet törvény nem tilt;
  • olyan adótárgyat lehet megadóztatni, amelyet törvényben meghatározott más közteher nem sújt;
  • a települési adónak nem lehet alanya az állam, az önkormányzat, más szervezet, továbbá – e minőségére tekintettel – a vállalkozó. Ez lényegében azt jelenti, hogy a vállalkozó lehet adóalany, de nem a vállalkozási tevékenysége alapján.

Ahogyan az várható volt, az önkormányzatok óvatosan nyúltak ehhez az eszközhöz, viszont ma már meghaladja az ötvenet a települési adót bevezető önkormányzatok száma. Néhány önkormányzat többfajta települési adót is bevezetett.

Legkönnyebben az ingatlanvagyon, és a nagyobb értékű ingóvagyon mérhető fel, így – természetesen – ezen a területen van a legtöbb adófajta is.

A legtöbben a termőföldet adóztatják meg, annak területe vagy termőképessége (aranykorona) alapján. Hiába tiltakoztak még miniszteri szinten is a föld megadóztatása ellen („nem erre gondoltak az illetékesek"), ha a fenti negatív módon megfogalmazott kritériumokat teljesítik, akkor a földterület adóztatható. (1992-től 2012-ig volt hatályban a földadóról szóló törvény, de 1994-től adót ténylegesen nem kellett fizetni. A törvény hatályon kívül helyezésével a termőföldet már nem terhelte központi adó.) Van olyan önkormányzat, amely csak a halastavakat adóztatja meg (Csepreg), más önkormányzat viszont a belterületi mezőgazdasági termelést és ültetvényeket (Telki). A földadóval kapcsolatban született már kúriai megsemmisítő ítélet is, amely szerint, ha az önkormányzat bevezette a mezőőri járulékot, akkor a termőföldre már nem vezethet be adót (Balmazújváros).

A termőföld adóztatása után a „legdivatosabb" a magas építmények adó alá vonása. Ezt általában olyan kistelepülések alkalmazzák, amelyek területén egyetlen ilyen magas építmény van (a templomtornyon kívül, amely alapból mentes az adó alól), a mobiltelefon átjátszó-torony. A kritériumokat úgy határozzák meg, hogy ez az egyetlen magas építmény adóköteles legyen.

Egyes önkormányzatok olyan járműveket terhelnek adóval, amelyek nem minősülnek gépjárműnek. Van, ahol a hajókat adóztatják (Nagymaros), de több településen is a traktorokat.

Juhasz-kep3Eléggé sajátos Pilisjászfalu adórendelete, amely a belterületi lótartást adóztatja. Ennek az adónak sajátos módon csak egyetlen adóalanya van, de rögtön három ló után kell fizetnie éves szinten 450 ezer forintot.

A sajtóban is nagy érdeklődést váltott ki a főváros harmadik kerületének (Óbuda-Békásmegyer) adórendelete, amely szerint az újépítésű, 300 m2-t meg nem haladó lakóépületek, lakóházak után településkép-védelmi adót kell fizetni. Az adó mértéke 500 000 Ft/év. Adómentesség abban az esetben adható, ha az építtető beszerzi azt a főépítészi véleményt, amely szerint az épület megfelel az építésre vonatkozó helyi rendeleteknek. Külön is kiemeli az adórendelet a településképi előírásoknak való megfelelést. Ennek alapján nevezték el ezt az adófajtát a sajtóban ízléstelenségi vagy giccsadónak.

Szintén nagy visszhangot váltott ki Alsónémedi adórendelete, amely a településen tartózkodó, de ott munkaviszonnyal. lakással nem rendelkező személyeket kívánja adó alá vonni. Mint kiderült, a településen élő, bejelentett munkaviszonnyal nem rendelkező külföldieket kívánják a 800 Ft/nap adóösszeggel távol tartani a településtől.

A települési adó tárgyaként számos további ötlet is felmerült, így szó volt kátyúadóról, dugódíjról (nem csak a fővárosban), sőt a főpolgármester felvetette, hogy a Római-parton létesítendő mobilgát közelében lévő ingatlantulajdonosokra értéknövekedési adót kíván bevezettetni. Ez utóbbi adófajta természetesen feltételezi azt, hogy az értéknövekedés megállapítható. Az már csak költői kérdés, hogy azok az ingatlantulajdonosok, akiknek ingatlanja értékcsökkenést szenved el (például egy közelben létesített szagos élelmiszer feldolgozó üzem miatt), jogosultak lesznek-e emiatt kedvezményre, adó-visszatérítésre, esetleg kártérítésre.

A települési adók eddigi gyakorlata elég sok problémát felvet. A külterületi termőföld adóztatása önmagában is disszonáns: miközben az EU és a központi kormányzat is jelentős támogatásokat biztosít a termelő tevékenységre, a település adóval sújtja a legfontosabb termelőeszközöket. Szintén problémásnak tekinthető, ha az adó alanya és/vagy tárgya egyetlen személy/objektum; így az átjátszó-tornyok adóztatása, az egyetlen lótulajdonos sarcolása nem biztos, hogy kiállna egy alkotmánybírósági vizsgálatot (a pozitív diszkriminációk halmaza ezekben az esetekben már negatív diszkriminációt eredményez).

Szintén gondot okozhat, ha szubjektív értékítéleten alapul az adóztatás; ez felvetődhet a giccsadó vagy a főpolgármester által bejelentett értéknövekedési adó esetében is. 

 

Keresés

mehi-banner-media 120x240