Cikkünkben szeretnénk felhívni a figyelmet arra a talán még kevesek által ismert tényre, hogy máris megtörtént a 2013 tavaszán kidolgozott mintaszerződések aktualizálása a jogszabályi környezet változása miatt.

Talán még a szakmabeliek közül is kevesen tudnak arról, hogy 2013 májusában az építőiparban tevékenykedő vállalkozások jogalkalmazását elősegítendő, a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara vállalkozási mintaszerződéseket dolgozott ki, ám – elsődlegesen az új Polgári Törvénykönyv hatályba lépése miatt – ezeket 2014 végén átdolgozták.

A MINTASZERZŐDÉSEK CÉLJA

A mintaszerződések elsődlegesen azt célozzák, hogy a bejegyzett építési vállalkozások nagy részét kitevő, 50 főnél kevesebb személyt foglalkoztató kis- és mikrovállalkozások, egyéni vállalkozók számára útmutatóul szolgáljanak generálkivitelezői és szakkivitelezői szerződéseik megkötése során.

A szerződésminták a Kamara honlapján, az alábbi elérési útvonalon bárki számára hozzáférhetők: www.mkik.hu/Építésügyi Regisztrációs Iroda/Tájékoztatók, Közlemények/ Építőipari Vállalkozók Etikai Kódexe, valamint Építési szerződésminták (rövidített link: http://goo.gl/aqLfty).

A szak- és generálkivitelezési mintaszerződések a vállalkozási díj megállapításának módjára figyelemmel tételes elszámolású és átalánydíjas altípusokra oszlanak, azaz összesen négyféle mintaszerződés áll a felhasználók rendelkezésére. A mintaszerződések alkalmazását a fenti honlapon szintén elérhető magyarázatok segítik, útmutatást és gyakorlati tanácsokat adva a felhasználóknak. A mintaszerződések alkalmazása előtt tehát feltétlenül javasoljuk a magyarázatok áttanulmányozását.

A mintaszerződések kapcsán szükséges felhívni a figyelmet arra, hogy azok kizárólag általános jellegű rendelkezéseket tartalmaznak, és azokat a szerződéses jogviszonyokban az adott jogügylet körülményeinek és a felek egyedi megállapodásainak megfelelően módosítani szükséges.

NÉHÁNY SZÓ A MINTASZERZŐDÉSEKRŐL

Mivel jelen cikknek – már csak a korlátozott terjedelem okán – sem lehet tárgya a mintaszerződések ismertetése, azokkal kapcsolatban csak egy-két lényegesebb kérdésre térünk ki.

A szerződések alapvetően a vonatkozó jogszabályi rendelkezések és a kialakult szakmai gyakorlat figyelembevételével készültek, és ennek keretén belül sok olyan rendelkezést tartalmaznak, amelyek a felek közötti kiegyensúlyozott jogviszony létrehozását célozzák.
A mintaszerződések kidolgozása során ügyeltek arra is, hogy azok lehetőség szerint alkalmasak legyenek a vállalkozások egymás közötti, valamint a fogyasztó és vállalkozások közötti szerződéses jogviszonyok szabályozására is; hiszen az utóbbi csoportba tartozó, magánszemélyek és vállalkozások közötti megállapodások jelentős részét teszik ki az építőipari kivitelezési szerződéseknek. Ennek megfelelően a mintaszerződések és a kapcsolódó magyarázatok sok esetben kitérnek a fogyasztói szerződések kötelezően alkalmazandó feltételeire is, amelyek azonban vállalkozások egymás közötti ügyleteiben elhagyhatók.

„CSAK PONTOSAN, SZÉPEN..."

Önmagában egy mintaszerződés alkalmazása természetesen nem jelenthet orvosságot valamennyi szerződéssel vagy teljesítéssel kapcsolatos jogi vagy műszaki jellegű problémára. Mivel az építőipari kivitelezésre vonatkozó szerződések esetén a legtöbb jogvita jellemzően a teljesítéssel, teljesítésigazolással kapcsolatos, ezen szerződések alkalmazása során is kellő körültekintéssel kell eljárni a szerződés tárgyának lehető legpontosabb és kellően részletes meghatározása során. A gyakorlat azt mutatja, hogy ezzel kapcsolatban sok vitát meg lehet előzni azzal is, ha a felek pontosan kitérnek a vállalkozó teljesítésének fizikai határaira (pontosan körülírva pl. azon feltételeket, ahol a vállalkozó által teljesítendő létesítménynek egy másik vállalkozó által teljesített létesítménnyel össze kell épülnie, és ahhoz csatlakoznia kell).

Lényeges kiemelni azt is, hogy a szerződés teljesítése során irányadó rész-, illetve véghatáridők pontos meghatározása is alapvető fontosságú, amelyeknek összhangban kell lenniük a fizetési feltételekkel.

TELJESÍTÉSI BIZTOSÍTÉKOK, SZERZŐDÉSES KÖTELEZETTSÉGEK

A vállalkozási díjat a felek a gyakorlatban vagy fix összegű átalányként, vagy tételes elszámolás alapján határozzák meg. Utóbbi esetben a szerződés mellékletét kell, hogy képezze egy költségvetés, amely a felek által alkalmazandó egységárakat tartalmazza, és amely a felek elszámolásának az alapját képezi. Költségvetés csatolása az átalány-elszámolású szerződések esetén is indokolt lehet, hiszen az abban foglalt egységárak, rezsióradíjak alapul szolgálhatnak az esetleges pótmunkák díjának megállapításához.

A szerződés biztosítékaként a felek kötbérben, előlegben, foglalóban, avagy a vállalkozási díj ügyvédi letétbe helyezésében is megállapodhatnak, amelynek szabályait a mintaszerződés tartalmazza. Ezen biztosítéki jellegű jogintézmények közül a felek szerződéses szándékának, valamint az ügylet volumenének legmegfelelőbbet célszerű a szerződésben alkalmazni, és azt adott esetben a felek megállapodásának megfelelően kell módosítani. A mintaszerződésekben szerepel a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő Teljesítésigazolási Szakértő Szerv igénybevételének lehetősége is, amelyről a feleknek – a teljesítéssel és teljesítésigazolással kapcsolatos vitáik egyszerűbb elintézése érdekében – célszerű megállapodni (lásd írásunkat ebben a témában a Magyar Építéstechnika előző számában, 2014/12. 40–41. o.)

Felhívjuk a figyelmet arra, hogy a mintaszerződésekben rögzítésre került az új Ptk. által bevezetett szabály is, amelynek értelmében a vállalkozó a megrendelő által rendelkezésére bocsátott tervdokumentációt már a szerződés megkötése előtt köteles megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira és hiányosságaira figyelmeztetni. Ezen kötelezettséggel a feleknek már a szerződés megkötése előtt tisztában kell lenniük, hiszen a tervdokumentáció megvizsgálásának kötelezettsége már ezen időpont előtt is terheli a vállalkozót.

Mivel az építőipari kivitelezésre vonatkozó szerződések nagy részében jogszabályi kötelezettség az elektronikus építési napló vezetése és a felelős műszaki vezető, illetve műszaki ellenőr alkalmazása, a mintaszerződések erre vonatkozóan is tartalmaznak rendelkezéseket.

Szerződéseikben a felek eddig is gyakran kikötötték azt, most azonban az új Polgári törvénykönyvben jogszabályi erőre is emelkedett az ún. akadályközlési kötelezettség, amely kimondja, hogy a felek kötelesek egymást értesíteni, ha a szerződésben vállalt valamely kötelezettség teljesítése előre láthatóan akadályba ütközik, kivéve, ha az akadályt a másik félnek közlés nélkül is ismernie kellett. Az akadályközlési kötelezettség elmulasztásával okozott kárért a mulasztó fél a szerződésszegésért való felelősség szabályai szerint felelős. Ez azt jelenti, hogy ezen kötelezettség elmulasztása önmagában – más kár bekövetkezése nélkül – is megalapozhatja a mulasztó fél felelősségét.

A mintaszerződések átvették az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet azon biztosítéki jellegű szabályát, miszerint a munkaterületet – amennyiben ezt a munka jellege lehetővé teszi – a vállalkozó csak a díjának a kifizetését követően köteles a megrendelő birtokába adni. Addig a vállalkozót birtokvédelem illeti meg.

EGYÉB RENDELKEZÉSEK

A mintaszerződések a jogszabályi előírások, valamint a kialakult szakmai gyakorlat alapján részletesen felsorolják azon dokumentumokat is (jegyzőkönyvek, nyilatkozatok, műbizonylatok, használati útmutatók, jótállási jegyek stb.), amelyeket a vállalkozó a szerződésszerű teljesítés részeként köteles átadni a megrendelőnek. Ezen lista a felek igénye szerint természetesen tovább bővíthető.

A mintaszerződések rendezik a pótmunka-többletmunka kérdését, a munkák díjának megállapítására és megfizetésére vonatkozó szabályokkal együtt. Ehelyütt utalunk arra, hogy az új Ptk. és a 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet által használt fogalommeghatározás a pótmunka esetében eltér egymástól, ezért a szerződések az új Ptk. fogalmát veszik át, amely alapvetően védi a vállalkozó érdekeit, és kimondja, hogy csak az a munka minősül pótmunkának, amely nem teszi a feladatot aránytalanul terhesebbé.

A vállalkozási mintaszerződések természetesen kitérnek a nem szerződésszerű teljesítés eseteire és következményeire is, valamint rendelkeznek az irányadó jótállási feltételekről is. (Megjegyzendő, hogy a szerződésekhez fűzött magyarázatok tájékoztató jelleggel felsorolják az építőipari kivitelezési szerződésekkel kapcsolatos jogszabályokat, így közöttük a kötelező jótállást előíró kormányrendeleteket is.)

A felek az esetleges jogvitáik elbírálásának esetére kiköthetik valamely hatáskörrel rendelkező konkrét bíróság vagy választott bíróság illetékességét is, a Polgári perrendtartás tilalma miatt azonban a Fővárosi Törvényszék, a Budapest Környéki Törvényszék, valamint a Pesti Központi Kerületi Bíróság illetékességében érvényesen nem állapodhatnak meg.
Végezetül hangsúlyozzuk, hogy összetettebb és nagyobb értékű szerződések megkötése előtt – a mintaszerződések alkalmazása esetén is – indokolt lehet a jogi tanácsadás igénybevétele.

Jelen cikkünk általános jellegű tájékoztatásul szolgál, és nem helyettesíti a konkrét ügyekben a jogi tanácsadást.

Dr. Varga Katalin
Ez az e-mail cím a spamrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.
Sándor Szegedi Szent-Ivány Komáromi Eversheds Ügyvédi Iroda